Observer les copropriétés pour détecter les fragilités

 

Identifier les copropriétés potentiellement fragiles pour anticiper les dégradations et agir avant leur aggravation... Tels sont les objectifs de l'observatoire des copropriétés nouvellement mis en place.

L’intérêt majeur pour l’agglomération : agir en amont réduit les coûts d’intervention.

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Article paru dans le Barographe n°26, février 2017

Sources

Cadastre 2015 - AudéLor

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Laurence Debacq

Autres ressources

Consultez les études de l'Observatoire Habitat

Rapport Braye “Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés. Une priorité des politiques de l’habitat”

Depuis les années 1990, les copropriétés en difficulté sont un sujet de préoccupation, notamment dans les territoires urbains où leur concentration est la plus élevée.
Le rapport Braye, en janvier 2012, souligne que le coût de l’intervention sur les copropriétés en difficulté, les conséquences humaines et urbaines de ces situations ainsi que l’amplification très probable du phénomène, doivent conduire à une approche résolument transversale et préventive des difficultés. Or la volonté d’action des pouvoirs publics se heurte à la connaissance insuffisante de ce parc pour intervenir suffisamment tôt et éviter sa dégradation.

La construction d'un observatoire

Lorient Agglomération a souhaité se doter d’un nouvel instrument au service de sa politique de l’habitat et a confié cette mission à l’agence. L'observatoire des copropriétés est un outil ambitieux qui a pour objectif de recueillir les données, les traiter et les analyser. En améliorant ainsi la connaissance du parc privé des copropriétés, il s'agit aussi de construire un partenariat avec les acteurs privés ou publics, de repérer et qualifier les copropriétés puis de graduer les difficultés et fragilités.

Les copropriétés retenues pour l’observatoire sont au moins composées de deux lots destinés à l’habitat (appartement ou maison) et ont au moins un des logements appartenant à un propriétaire privé. Les copropriétés ainsi définies représentent une composante essentielle du parc immobilier des centralités urbaines. Elles sont au nombre de 2 716 dans l’ensemble de l’agglomération, soit 27576 logements. Ceux-ci représentent 25% de l'ensemble des logements et 62 % du parc des logements collectifs de l’agglomération.

Les copropriétés de petite taille dominent : 80% des copropriétés comptent moins de 12 logements, la catégorie la plus représentée étant celle de 3 logements.
Quant aux plus grandes, elles comportent souvent plusieurs immeubles.
On en trouve ainsi comptant 345 logements à Lorient (Résidence Chaigneau), 178 à Hennebont (résidence Quimpéro, dont 22 maisons), 197 à Guidel (résidence de vacances Les Gwenans, dont dont 117 maisons), 111 à Lanester (résidence Séniors Le Jardin d’Eole).

Nombre de copropriétés par commune

Un bâti marqué par la reconstruction

La ville de Lorient est marquée par quatre périodes de constructions : l'avant-guerre dont il reste peu de logements, la reconstruction entre 1950 et 1980, un ralentissement entre 1985 et 2000, puis une reprise après 2000 correspondant à une relance économique.

Dans les autres communes, le processus est différent. On note une période régulière de construction de l’après-guerre à 2006 puis la période récente où le nombre de logements construits dépasse celui de la ville centre.

Nombre de logements en copropriété par année de construction
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Repérer les copropriétés fragiles

L'agence nationale de l'habitat (ANAH) a recensé et établi un système de notation pour classer les copropriétés suivant leur niveau de dégradation.
Selon l'agence, il y aurait dans l’agglomération 328 copropriétés présentant des signes de fragilité et classées D (dont 227 à Lorient) et 348 autres classées "potentiellement vulnérables". 85% d’entre elles datent d'avant 1975, 90% sont composées de moins de 12 logements et elles sont en majeure partie occupées par des locataires.

L’observatoire mené par AudéLor fournira le même type d’information mais avec une précision supérieure, à l'échelle de l'immeuble.