Production de logement neufs

La production de logements neufs en France a connu une forte baisse en 2012. Tout comme la Bretagne et le Morbihan, le Pays de Lorient n’échappe pas à cette situation. Le nombre des demandes d'autorisation montre que l'envie de construire reste localement très vive, y compris dans le collectif, mais qu'elle se heurte aux difficultés de financement.

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Article paru dans le Barographe n°20, juillet 2013

Sources

Sit@del, MEDDE

Traitement

AudéLor

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Arnaud Le Montagner

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Portail de veille stratégique d'AudéLor (Netvibes)

Moins de chantiers mais plus d'autorisations

En 2012, le nombre de déclarations de mises en chantier de logements a diminué de 18 % à l’échelle nationale. Le constat est similaire pour la Bretagne (-18 %) et le Morbihan (-20 %). Sur le Pays de Lorient la baisse est plus forte (-35 %), avec une spécificité : le nombre de permis de construire délivrés a augmenté. La baisse des mises en chantier s'explique donc par une crise de l’investissement et non par manque de disponibilités foncières ou absence de projets.

Le collectif subit la crise de l'investissement

La production de logements collectifs est majoritairement absorbée par l’investissement locatif et les dispositifs de défiscalisation, souvent à hauteur des deux-tiers d’une opération en nombre de logements.
Mais, crise oblige, les investisseurs se font plus rares et plus prudents. Malgré le remplacement du dispositif de défiscalisation Scellier par la loi Duflot, les promoteurs peinent à réunir l'investissement nécessaire aux mises en chantier des programmes ayant obtenu un permis de construire.
Par ailleurs, quelques permis de logements collectifs ont fait l’objet de recours auprès du tribunal administratif, retardant leur réalisation.
Malgré tout, le marché du logement collectif du Pays de Lorient reste satisfaisant pour les professionnels. Ce point de vue positif s'explique par un faible stock de logements invendus et des délais de commercialisation plutôt courts, contrairement à ce qu'on observe dans les autres agglomérations bretonnes.

Des perspectives pessimistes

Le premier trimestre 2013 présente les mêmes caractéristiques que l’année 2012, signe d’une nouvelle baisse prévisible pour l’année 2013 : le nombre d’autorisations enregistrées est supérieur à celui du 1er trimestre de l’année précédente (+7 %) mais le nombre de mises en chantier déclarées est inférieur (-26%).

Pays de Lorient : chiffres du 1er trimestre 2011 à 2013

Période

autorisations

mises en chantier

1er Trimestre 2011

484

334

1er Trimestre 2012

552

241

1er Trimestre 2013

490

178

Sources Sit@del, MEDDE
Traitement AudéLor

Une production concentrée

En 2012, 5 communes concentrent 54% des mises en chantier : Lorient, Ploemeur, Hennebont, Guidel et Riantec. Sur cette dernière il s’agit d’un redémarrage de la construction de logements après plusieurs années sans production dans l’attente de la mise aux normes de la station d’épuration.

La production de logements collectifs est prédominante sur le coeur  d’agglomération. La part du collectif dans les mises en chantier déclarées atteint 63 % à Ploemeur, 72 % à Hennebont, 75 % à Larmor-Plage et 80 % à Lorient. Elle atteint 45 % à Quéven. Les parts du collectif sont bien moindres sur les trois autres communes en ayant réalisé : Guidel 19 %, Riantec 19 %, Languidic 26 %.

Si la production est très concentrée en volume sur le coeur d’agglomération, la dynamique de progression de l’offre de logements est plutôt périphérique : le nombre de constructions pour 1000 habitants y est bien plus élevé.

Une faible densité bâtie

En trois ans (2010-2012), 235 hectares de foncier ont été mobilisés pour produire 3842 logements. La production moyenne de 16 logements à l’hectare est le résultat de situations très différentes entre espaces agglomérés, zones d’extension urbaine et diffus (villages et hameaux). Si les logements mis en chantier dans le diffus représentent un quart du total, ils occupent plus de la moitié du foncier mobilisé (58 %). Ce sont parfois de grandes parcelles en coeur ou en périphérie des hameaux. À l’inverse, les espaces agglomérés ont accueilli 65 % des logements mis en chantier pour seulement 33 % du foncier mobilisé.

La typologie des logements produits joue également sur la consommation d’espace. Les opérations de logements collectifs (42 % de la production sur 3 ans) ont mobilisé 18 ha avec un ratio de 91 logements par hectare.
Les logements individuels purs (41 % de la production) ont mobilisé 185 hectares dont 39 % dans le diffus, d’où une très faible moyenne de 9 logements à l’hectare. La taille médiane des terrains pour ces logements est de 601 m², et 20 % font plus de 800 m². Les programmes mixant individuel et collectif atteignent un ratio de 29 logements à l’hectare en moyenne.

Des logements plus petits

Le nombre de grands logements, de 4 pièces ou plus, a tendance à diminuer depuis trois ans. Sur la période observée, les 2 pièces constituent la production la plus importante (28 %) devant les 3 pièces (24 %). Les 5 pièces (17 %) et les 6 pièces (11 %), qui correspondent traditionnellement aux maisons individuelles, sont moins nombreux, signe de la difficulté d’accès au logement des ménages.
L’offre en terrains à bâtir atteint un niveau très élevé : 285 lots disponibles au 31 décembre 2012, en nette hausse. La production de terrains à bâtir a été forte en 2012 mais le stock augmente faute d’acquéreurs.

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