Immobilier ancien : un marché instable

>> Depuis 2007, le marché de l'immobilier ancien est instable. L'observation des fluctuations permet de dégager quelques tendances. Globalement, le marché des appartements évolue plus favorablement que celui des maisons. Et les prix se tassent sur le littoral et dans les périphéries alors que ce n’est pas le cas en ville.

>> En 2012 le prix moyen est de 110 000 € pour un appartement et 202 000 € pour une maison.

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Article paru dans le Barographe n°21, décembre 2013

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Perval

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AudéLor

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Arnaud Le Montagner

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Appartements anciens

Retour au point culminant de 2007

Avec un prix moyen d’environ 110 000 € en 2012, les appartements anciens vendus sur Lorient Agglomération sont à leur niveau de 2007, point culminant de la hausse des années 2000, avec des caractéristiques moyennes similaires : environ 60 m², 3 pièces. Comme en 2007, la moitié des biens ont été échangés à moins de 104 000 €.

Ce retour au plafond de 2007 est issu d’un rebond initié en 2010, avec une hausse des prix de 3,18 % par an. Il fait suite à une baisse sur la période 2007-2010 de 1,88% par an. Les prix au m² sont instables avec des hausses et baisses qui s’enchainent depuis 2007.
Globalement, sur 2007-2012, on constate une hausse pour atteindre en moyenne 1868 €/m².

Évolution du prix moyen au m2 des appartements anciens sur Lorient Agglomération

Ville/littoral : l'écart de prix diminue

Le marché de l’immobilier ancien est un marché très local : 74% des acquisitions sont réalisées par des personnes originaires du territoire. Contrairement au cliché parfois véhiculé, les franciliens et les séniors ne forment pas la part la plus importante des acquéreurs. Mais il est exact que plus l’acquéreur est âgé, plus il vient de loin, et plus il est attiré par le littoral. Ces éléments jouent sur  l’évolution des budgets par profils.

Les prix au m² des appartements anciens baissent depuis 2008 sur le littoral. Ceci alors que les prix sont plutôt stables sur le marché urbain même s'ils restent, en moyenne, inférieurs à ceux du littoral.

Depuis 2007 l’écart entre les budgets des moins de 30 ans et des plus de 60 ans s’est considérablement réduit, passant de 56% au profit des plus âgés en 2008 à 19% en 2012. Mais c'est la baisse des prix sur le littoral, marché préférentiel des séniors, qui explique la réduction des écarts entre générations davantage que l’augmentation des budgets des moins de 30 ans.

Pour les mêmes raisons, les budgets des "locaux", des bretons et des franciliens ont tendance à converger, sans être équivalents. Les budgets des personnes originaires du territoire ont peu évolué depuis 2007. Ils achètent en moyenne davantage en secteur urbain, des logements plus grands, moins chers au m².

Ville / Littoral : évolution du prix moyen des appartements anciens sur Lorient Agglomération et ses environs

Maisons anciennes

Le marché fluctue à la baisse

Le prix moyen des maisons anciennes est de 202 000 € en 2012 sur Lorient Agglomération. C’est un peu moins qu’en 2007 (207000 €), année où le marché est entré en phase de repli. Depuis la progression est incertaine d’une année sur l’autre avec une succession de baisses et de hausses. En 2012, il s’agit d’une baisse assez nette : -5,7% par rapport à l’année précédente.

Globalement les prix ont reculé de 1,3% par an depuis 2008, les biens échangés sont un peu plus petits en taille et en nombre de pièces.

Évolution du prix moyen des maisons anciennes par secteurs sur Lorient Agglomération

Comme pour les appartements, on constate une plus grande stabilité sur les secteurs urbain et périurbain que sur le littoral. Ce dernier affiche un prix moyen de 222 000 € en 2012, soit une baisse moyenne de 2,6% par an depuis 2008. Avec respectivement 171000 € et 149 000 €, les secteurs urbain et périurbain n’ont connu une baisse que de 0,5% par an sur la même période et beaucoup moins de fluctuations annuelles.

 

Un budget stable pour les locaux

>> 74% des acquisitions sont le fait de personnes habitant le territoire.

Le budget moyen des acquéreurs locaux (173 000 €) est toujours nettement inférieur à celui des acheteurs externes, pour les mêmes raisons qu’évoquées précédemment : la moindre intervention sur le littoral.

Leur budget moyen se stabilise depuis 2007. Formant la plus grande partie des acquéreurs, ils contribuent à stabiliser le marché des maisons anciennes par ailleurs plus volatile du côté des acquéreurs externes.

Évolution des budgets d'acquisition de maisons par origine géographique des acquéreurs